[경매 2024타경11190] 삼성테크노타워 1층 102호
34호 계산 1억 4,750만원, 실제 낙찰 1억 5,000만원 · 차이는 250만원(1.7%)
영천동 지식산업센터 1층 상가가 9월 28일 6차 기일에 7명이 입찰해 1억 5,000만원에 낙찰됐습니다. 감정가 7억 5,000만원의 20%입니다.
나흘 전 분석(34호)에서 식당이 나가는 가장 나쁜 경우에도 월세 수익률 15%가 남는 값으로 1억 4,750만원을 제시했습니다. 실제 낙찰가는 그보다 250만원 높았습니다.
2등은 1억 4,600만원을 썼습니다. 계산한 값이 1등과 2등 사이에 있었고, 7명 중 6명이 그 값 안쪽에서 입찰한 셈입니다.
낙찰은 매각결정기일(10월 5일)을 거쳐 법원이 최종 결정하므로, 이 페이지의 정산은 옥션원에 올라온 법원 기일내역(9월 29일 열람) 기준입니다.
삼성테크노타워 1층 102호 · 경기도 화성시 영천동 831-1 삼성테크노타워 1층 102호 (동탄첨단산업1로 20)
핵심 숫자
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 7억 5,000만원 | 2024-10-17 감정 · 지식산업센터 1층 근린상가 전용 47.19㎡ |
| 6차 최저가 | 1억 2,605만원 | 2026-09-28 · 감정가의 17% |
| 34호에서 계산한 살 만한 최대 가격 | 1억 4,750만원 | 식당이 나가는 경우(월 150만·공실 25%·벽 공사 1,000만원) 월세 수익률 15% 기준 |
| 실제 낙찰가 | 1억 5,000만원 | 감정가의 20% · 입찰 7명 · 매각결정기일 2026-10-05 |
| 2등 입찰가 | 1억 4,600만원 | 낙찰가와 400만원 차이 |
| 계산한 값과 낙찰가의 차이 | +250만원 (1.7%) | 낙찰가가 더 높음 · 최저가 대비 낙찰가는 119% |
| 낙찰가 기준 월세 수익률 (식당이 나가는 경우) | 14.57% | 목표 15%와 0.43%p 차이 · 식당이 재계약하면 26.97% |
| 낙찰자의 필요한 내 돈 | 4,765만원 | 대출 낙찰가의 60%·연 5.5%, 월 170만원 재계약 가정 · 계산한 값(1억 4,750만원)이었다면 4,652만원 |
| 낙찰자의 1년 뒤 되팔기 (세후) | +3,846만원 | 가정 · 식당 재계약 전제, 되팔 값 2억 600만원 · 11개월이면 +3,213만원 · 계산한 값으로 샀다면 +4,007만원이라 250만원 더 쓴 대가는 161만원 |
| ㎡당 낙찰가 | 318만원 | 주변 1층 낙찰 중앙값 ㎡당 175만원의 약 1.8배 |
| 떠안을 보증금 | 0원 | 식당 임차인 대항력 없음 |
권리 요약
- 말소기준권리는 2022년 3월 31일 근저당권이고, 식당 임차인의 사업자등록은 2024년 10월 22일로 개시결정(2024.10.14)보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 그래서 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 임차인이 보증금 2,000만원을 배당으로 받기 어려워 명도나 재계약 협상이 남습니다.
- 숙제 하나는 옆 호실과 벽이 없다는 점입니다. 옆 호실은 경매 대상이 아니고, 식당이 나가면 벽을 세우는 공사(1,000만원 가정)가 필요합니다.
- 또 하나는 대지권이 아직 등기되지 않았다는 점입니다. 법원은 대지권 값을 포함해 팔았고, 미등기 사유는 서류로 알 수 없어 관리단·분양사 확인이 필요합니다.
- 소유자가 파산해 파산관재인이 절차를 맡았고, 채권자는 하나은행(청구금액 4억 2,207만원)입니다.
살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다
34호 때는 기준을 식당이 나가는 나쁜 경우에 뒀습니다. 그 경우에도 월세 수익률 15%가 남는 값이 1억 4,750만원이었고(식당이 재계약하는 경우의 같은 기준은 2억 660만원), 낙찰가 1억 5,000만원에서 같은 계산을 하면 14.57%로 목표에서 0.43%p 모자랍니다. 낙찰자는 식당이 남을 쪽에 조금 더 걸었다고 볼 수 있지만, 이는 추정입니다.
비교한 사례
| 사례 | 시기 | 가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 서영아너시티 1층 142호 (2024타경98982) | 2026-08 | 1억 5,700만원 | 낙찰 · 감정가의 19% · ㎡당 약 437만원 (되팔 값 계산에 사용) |
| 코스모스 1층 102호 (2024타경59123) | 2026-07 | 1억 8,700만원 | 낙찰 · 감정가의 13% · ㎡당 209만원 |
| 더퍼스트타워투 1층 109호 (2024타경13103) | 2026-08 | 약 9,185만원 | 낙찰 · 감정가의 10% · ㎡당 191만원 |
| 영천동 지식산업센터 1층 낙찰 8건 | 2026-06~2026-08 | ㎡당 중앙 175만원 | 대부분 감정가의 9~13% · 이번 낙찰가는 ㎡당 318만원 |
| 영천동 1층 월세 매물 8건 | 2026-09 | 평당 월 8만~18만원 | 중앙 약 12.7만원 · 이 식당은 평당 약 11.9만원 |
위치 · 걸어서 얼마나 걸리나
| 장소 | 도보 |
|---|---|
| 금강펜테리움IX타워 | 직선 약 170m |
| 동탄엠타워 | 직선 약 360m |
| 동탄SKV1센터 | 직선 약 530m |
| 치동천1호공원 | 도보 17분 (1.0km) |
| 동탄역 GTX-A | 도보 33분 (1.7km) |
| 삼성전자 기흥사업장 | 직선 약 1.8km |
이 물건의 이력
- 2017-04건물 사용승인 (8층 지식산업센터)
- 2020-09전 소유자가 6억 8,000만원(등기부 거래가액)에 취득
- 2022-03-31근저당권 설정 (말소기준)
- 2024-10-14경매개시결정
- 2024-10-22식당 임차인 사업자등록·확정일자 (개시결정 8일 뒤)
- 20261차 7억 5,000만원부터 5차 1억 8,007만원까지 다섯 번 유찰
- 2026-09-24분석 공개 (34호) · 살 만한 최대 가격 1억 4,750만원
- 2026-09-286차 매각기일 · 최저가 1억 2,605만원 · 7명 입찰, 1억 5,000만원 낙찰, 2등 1억 4,600만원
- 2026-09-29낙찰 정산 공개 (39호) · 옥션원 기일내역 열람 기준
- 2026-10-05매각결정기일 (아직 지나지 않음 · 결정 결과는 확인 전)
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자주 묻는 질문
계산한 값보다 250만원 높게 낙찰됐는데, 계산이 틀린 건가요?
낙찰가는 가장 높게 쓴 한 사람의 값이고, 계산한 값은 나쁜 경우에도 버티는 값이라 둘은 원래 다릅니다. 7명 중 낙찰자 1명만 이 값을 넘겼고, 차이는 1.7%였습니다.
250만원 더 쓰면 수익은 얼마나 줄어드나요?
1년 뒤 되팔기 가정에서 세후 +4,007만원이 +3,846만원이 되어 161만원 줄어듭니다. 월세만 받는 경우 식당이 나가는 가정에서는 수익률이 14.57%로 목표 15%에 0.43%p 못 미칩니다.
다섯 번 유찰됐는데 6차에는 왜 7명이나 몰렸나요?
5차 최저가 1억 8,007만원은 식당이 나간 뒤 기준으로는 비싼 값이었고, 6차 1억 2,605만원에서 월세가 나오는 가게라는 점과 가격이 맞아떨어졌기 때문으로 추정됩니다. 월세가 붙은 1층 상가는 가격이 맞으면 경쟁이 붙는 편입니다.
낙찰자가 임차인 보증금을 물어줘야 하나요?
임차인이 개시결정 이후에 사업자등록을 해 대항력이 없어 인수 금액은 0원입니다. 다만 임차인이 배당을 받기 어려워 재계약이나 명도 협상은 해야 합니다.
아직 낙찰이 끝난 건 아닌가요?
매각결정기일이 10월 5일이라 법원 결정 전입니다. 이후 대금 납부 일정이 잡히며, 결정 결과는 확인되면 반영하겠습니다.
원문 글 2편
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출처
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