[경매 2024타경68042] 센트럴레이크 1층 111호
호수공원 앞 1층 상가, 9,510만원까지면 사볼 만하고 7차 최저가는 그 아래
전용 38㎡ 1층 상가이고, 감정가 5억 4,400만원에서 여섯 번 유찰돼 10월 19일 7차 최저가가 6,400만원입니다.
서류상 세입자가 없어 떠안을 보증금은 0원입니다. 다만 법원 조사 때 문이 잠겨 있었고, 감정 때도 비어 있었습니다.
가장 나쁜 조건으로 세를 놓아도 월세 수익률 14%가 남는 값을 계산해 보니 9,510만원이었습니다. 이 값을 넘기면 보내주시는 편이 좋습니다.
최저가와 이 값 사이에 3,110만원의 여유가 있지만, 같은 동네 1층은 1억원 안팎에 낙찰된 사례가 많아 경쟁은 붙을 수 있습니다.
센트럴레이크 1층 111호 · 경기도 화성시 산척동 727-4 센트럴레이크 1층 111호 (동탄대로6길 15)
핵심 숫자
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 4,400만원 | 2024-05 감정 · 근거는 옆 건물 1층 거래(2023-07)에 시점 보정 |
| 최저가 (7차) | 6,400만원 | 매각기일 2026-10-19 · 감정가의 12% |
| 8차 · 9차 최저가 | 4,480만원 · 3,136만원 | 8차 2026-11-18 · 9차 2026-12-21 (법원 예정) |
| 살 만한 최대 가격 | 9,510만원 | 월세 80만·공실 25%·임대 공백 4개월·수리비 500만원, 월세 수익률 14% 기준 |
| 시세대로 세를 놓을 때의 최대 가격 | 1억 3,300만원 | 월세 100만·공실 12%·공백 2개월·수리비 300만원 가정 |
| 필요한 내 돈 | 2,789만원 | 9,510만원 낙찰 시 · 대출 낙찰가의 60%(5,706만원)·연 5.5% 가정 · 보증금 2,000만원 수령 반영 |
| 1년 뒤 되팔기 (세후) | +3,951만원 | 가정 · 월 100만원 세입자를 맞추고 12개월 보유, 되팔 값 1억 7,143만원(월세 ÷ 연 7%) |
| 세입자를 못 구하면 (세후) | +345만원 | 가정 · 동네 낙찰 중앙단가로 되팔 때(1억 2,901만원), 이때 내 돈 4,789만원 |
| 떠안을 보증금 | 0원 | 조사된 임차내역 없음 · 매각물건명세서 기준 |
권리 요약
- 말소기준권리는 2020년 6월 3일 근저당권입니다. 이후 경매개시·압류 같은 권리는 낙찰되면 지워집니다.
- 임차인으로 조사된 사람이 없어 인수할 보증금은 0원입니다. 전입세대와 상가임대차 현황에도 등록된 사람이 없습니다.
- 법원 현황조사 때 문이 잠겨 있어 누가 쓰는지 확인하지 못했습니다. 비어 있는지, 짐이 남아 있는지는 현장에서 봐야 합니다.
- 채권자는 농협자산관리회사이고 청구금액은 8억 2,710만원입니다. 수원지방법원 경매17계 임의경매 사건입니다.
- 밀린 공용 관리비는 서류에 나오지 않습니다. 오래 비었던 상가는 낙찰자가 떠안을 수 있어 금액만큼 가격에서 빼고 봐야 합니다.
살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다
상가는 월세로 값을 매기는 물건이라 기준을 월세 수익률(내 돈 대비 1년 월세 수익)에 뒀습니다. 분석기가 이 동네·용도에 권하는 목표치는 14%이고, 일부러 나쁜 쪽 조건(월 80만원, 공실 25%)으로 계산해 9,510만원이 나왔습니다. 시세대로 월 100만원을 받는 경우의 1억 3,300만원은 참고용이고, 판단은 낮은 쪽을 따랐습니다.
비교한 사례
| 사례 | 시기 | 가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 같은 건물 1층 106호 (2023타경66629) | 2024-04 | 2억 1,000만원 | 낙찰 · 감정가의 38% |
| 산척동 1층 30~50㎡ 낙찰 7건 | 2024-09~2026-09 | ㎡당 중앙 339.5만원 | 38㎡로 옮기면 약 1억 2,901만원 |
| 제이제이파크프라자 1층 102호 (2025타경1485) | 2026-08 | 약 1억 2,120만원 | 낙찰 · 감정가의 17% · 입찰 2명 |
| 산척호수프라자 1층 107호 (2024타경9968) | 2026-02 | 약 1억 1,090만원 | 낙찰 · 감정가의 25% · 입찰 1명 |
| 산척동 1층 월세 매물 54건 | 2026-09 | ㎡당 월 27,081원 중앙 | 38㎡면 월 약 103만원 · 같은 건물로 보이는 매물 보증금 2,000만·월 100만원(추정) |
위치 · 걸어서 얼마나 걸리나
| 장소 | 도보 |
|---|---|
| 동탄호수공원 | 건물 북쪽 면이 호수공원 길에 접해 있음 |
| 건물 남쪽 도로 | 폭 20~25m 도로에 접함 |
| 건물 규모 | 지하 3층·지상 3층 상가, 2019년 12월 사용승인 |
| 도로명 주소 | 동탄대로6길 15 |
이 물건의 이력
- 2019-12건물 사용승인
- 2020-06현 소유자가 이 호실을 3억 5,738만원(등기부 거래가액)에 취득, 같은 달 3일 근저당권 설정(말소기준)
- 2024~2025감정평가 5억 4,400만원(감정 당시 공실) 뒤 1차부터 유찰 반복, 연기신청으로 한동안 기일 중단
- 2026-09-086차 9,142만 9,000원 유찰
- 2026-09-26분석 공개 (36호) · 살 만한 최대 가격 9,510만원
- 2026-10-197차 매각기일 · 최저가 6,400만원 (아직 지나지 않음)
- 2026-11-188차 예정 · 최저가 4,480만원
- 2026-12-219차 예정 · 최저가 3,136만원
- 미정현장 임장기는 아직 올라오지 않음 · 7차 결과는 확인 전
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자주 묻는 질문
세입자가 없으면 인수할 돈이 정말 하나도 없나요?
서류상 그렇습니다. 매각물건명세서에 조사된 임차내역이 없고, 말소기준보다 늦은 권리는 낙찰로 지워집니다. 다만 현황조사 때 문이 잠겨 있었으니 입찰 전에 명세서를 다시 열람하세요.
7차 최저가 6,400만원이면 싸게 살 수 있는 건가요?
계산상 살 만한 최대 가격 9,510만원보다 3,110만원 낮습니다. 하지만 산척동 1층은 1억원 안팎에 낙찰된 사례가 많아, 최저가에 가까운 값으로 사기는 어려울 수 있습니다.
비어 있는 상가인데 밀린 관리비는 어떻게 확인하나요?
서류에는 나오지 않아 관리사무소에 직접 물어야 합니다. 2년 넘게 비어 있었다면 금액이 클 수 있으니, 확인된 금액만큼 최대 가격에서 빼고 판단하시길 권합니다.
대출은 얼마나 나오나요?
상가는 주택 대출 규제와 별개인 비주택 대출입니다. 계산에서는 낙찰가의 60%, 연 5.5%를 가정했지만 실제 한도와 금리는 은행마다 다르니 입찰 전에 상담을 받으셔야 합니다.
월세는 얼마쯤 받을 수 있나요?
산척동 1층 월세 매물의 ㎡당 중앙값으로 보면 이 호실 크기는 월 100만원 안팎입니다. 호수공원 쪽 면인지 도로 쪽 면인지에 따라 달라질 수 있어 현장 확인이 필요합니다.
원문 글 1편
확인 과정을 그대로 보시려면 아래 블로그 글을 읽어 보세요.
출처
이 페이지는 정보 제공용이며 입찰 판단과 책임은 본인에게 있습니다.