[경매 2024타경94935] 아시아프라자 1012호
살 만한 최대 가격 6,450만 vs 실낙찰 6,711만, 기준을 지킨 패스가 맞았던 사건
분석 글에서는 이 호실을 6,450만원까지면 사볼 만하고, 넘기면 보내주시라고 정리했어요. 2026년 9월 2일 매각기일의 실제 낙찰가는 6,711만 1,111원이었습니다.
낙찰가가 우리가 계산한 값보다 261만원(약 4%) 높았어요. 그래서 이 사건은 「패스」 판단이 맞았던 사례로 남았습니다.
다만 낙찰자가 크게 손해 보는 가격은 아니었어요. 정산 때 다시 돌린 계산에서는 낙찰가 기준 월세 수익률이 연 12%대였고, 우리 기준이 조금 더 깐깐했다는 뜻으로 읽힙니다.
이 사건의 진짜 반전은 가격표였어요. 8회 유찰로 최저가가 1,021만원까지 내려갔다가, HUG 확약서가 나오면서 감정가 수준인 1억 2,400만원으로 되돌아갔습니다.
확약서가 없던 시점의 1,021만원은 싼 가격이 아니었어요. 임차인 보증금 1억 1,025만원을 함께 떠안으면 총부담이 1억 2,046만원이라 시세보다 비쌌습니다.
아시아프라자 1012호 · 경기도 화성시 반송동 107-7 아시아프라자 1012호 (도로명 동탄문화센터로 61)
핵심 숫자
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 2,400만원 | 전용 34.335㎡ · 61B 타입 |
| 3회차 최저가 | 6,076만원 | 감정가의 49% · 매각기일 2026-09-02 |
| 살 만한 최대 가격 (분석 당시) | 6,450만원 | 분석기 v3 · 보유 12개월 · 되팔 값 8,400만원 가정 |
| 실제 낙찰가 | 6,711만 1,111원 | 2026-09-02 · 감정가의 54.1% · 최저가의 110.5% |
| 우리 계산값과의 차이 | 낙찰가가 261만원 높음 | 살 만한 최대 가격 대비 약 4% 초과 |
| 확약서 전 총부담 (8회차에 받았다면) | 1억 2,046만원 | 낙찰가 1,021만원에 인수 보증금 1억 1,025만원을 더한 값 |
| 낙찰가 기준 월세 수익률 | 연 12.2% | 추정 · 22호 정산 글 분석기 v4.4 계산 · 보증금 1,000만원/월 65만원 가정 · 대출 0원 |
권리 요약
- 임차인 전입·확정일자(2019.09.23)가 최선순위 설정(2024.10.25 경매개시결정)보다 5년 빨라, 원래는 보증금 1억 1,025만원을 매수인이 인수하는 구조였어요.
- 2026.05.18 HUG가 대항력 포기 확약서를 냈고, 재작성된 매각물건명세서(2026.05.22) 비고란에 그 내용이 실려 인수 금액은 0원이 됐습니다.
- 확약서 직후 법원이 새매각으로 돌려 최저가가 감정가 100%(1억 2,400만원)로 복귀했어요.
- 분석 당시 남은 확인 사항: 임차권등기 상태라 점유 여부는 현장 확인, 관리비 월 23만원대, 조세채권 교부권자 4곳의 배당 순위.
살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다
같은 61B 타입 매물이 없어서, 바로 위 63C 타입의 최저 호가 9,700만원을 전용면적으로 환산한 9,400만원을 시세로 잡았어요. 되팔 값은 그 90%인 8,400만원, 보유 기간은 12개월로 가정했습니다. 주거용 오피스텔은 방공제 4,800만원 때문에 대출이 0원이라 전액 현금 기준으로 계산했고, 그렇게 나온 값이 6,450만원이에요. 실제 낙찰이 261만원 높았던 이유는 낙찰자가 요구 수익률을 더 낮게 잡았거나 되팔 값을 더 높게 본 것으로 추정되며, 정확한 사정은 알 수 없습니다.
비교한 사례
| 사례 | 시기 | 가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 같은 타입(61B) 11층 매매 실거래 | 2025-05 | 1억 1,500만원 | 국토부 실거래 |
| 바로 위 타입(63C) 최저 매매 호가 | 2026-08 | 9,700만원 | 호가 · 전용면적 환산 9,400만원 |
| 이 호실 8회차 최저가 | 2026-05 | 1,021만원 | 확약서 제출 6일 전 · 보증금 인수 조건 |
| 이 호실 실낙찰 | 2026-09 | 6,711만 1,111원 | 인수 0원 조건 · 감정가의 54.1% |
이 물건의 이력
- 2025-09-051회차 매각기일, 최저가 1억 2,400만원
- 2026-05-128회차 최저가 1,021만원까지 하락 (감정가의 8.2%)
- 2026-05-18HUG 대항력 포기 확약서 제출 → 새매각, 최저가 1억 2,400만원으로 복귀
- 2026-08-28분석 공개 (10호) · 살 만한 최대 가격 6,450만원
- 2026-09-02매각기일 · 6,711만 1,111원에 낙찰 (3회차 최저가 6,076만원)
- 2026-09-07같은 건물 1014호 글(22호)에서 이 낙찰가로 낙찰자 수익 정산
자주 묻는 질문
분석 때 계산한 값과 실제 낙찰가는 얼마나 달랐나요?
살 만한 최대 가격은 6,450만원, 실제 낙찰가는 6,711만 1,111원이라 261만원 차이가 났어요. 낙찰가가 우리 기준선을 넘었으니 「넘기면 보내주세요」 판단대로 패스한 쪽이 맞았습니다.
그럼 낙찰자는 비싸게 산 건가요?
꼭 그렇지는 않아요. 정산 때 다시 계산한 월세 수익률이 연 12%대였고, 목표를 우리보다 조금 낮게 잡으면 충분히 받아들일 수 있는 가격이었습니다. 기준이 다르면 같은 가격도 다르게 보인다는 점을 보여주는 사례예요.
확약서가 나오기 전 1,021만원에 받았다면 싸게 산 건가요?
아니에요. 그때는 인수 보증금 1억 1,025만원이 따라붙어 총부담이 1억 2,046만원이었고, 같은 타입 최근 실거래 1억 1,500만원보다 비쌌습니다. 경매는 가격표보다 총부담을 먼저 봐야 합니다.
같은 건물 다른 호실도 이 낙찰가를 기준으로 보나요?
참고는 하지만 그대로 옮기지는 않아요. 1014호 분석에서는 이 낙찰가를 시장 근거로 쓰되, 면적과 층, 인수 조건이 다르니 호실별로 다시 계산했습니다.
원문 글 1편
확인 과정을 그대로 보시려면 아래 블로그 글을 읽어 보세요.
출처
이 페이지는 정보 제공용이며 입찰 판단과 책임은 본인에게 있습니다.