[경매 2025타경159] 이너매스플래티늄 1층 106호
5억에 거래된 1층 상가, 경매에선 1억 4,600만원까지가 기준이고 2~4차는 보내기
삼성전자 화성캠퍼스 정문 근처 1층 상가(전용 53.9㎡)로, 감정가는 5억 3,200만원이고 10월 2일 1차를 거쳐 유찰되면 11월 6일 2차 3억 7,240만원입니다.
서류상 세입자가 없고 현황조사 때부터 비어 있어 떠안을 권리는 0원입니다. 문제는 값입니다.
감정가의 근거가 된 2023년 거래 사례도 1년 뒤 경매에서는 거래가의 66%에 팔렸고, 석우동 1층 상가는 최근 1년 감정가의 18~51%에 낙찰됐습니다.
월세 수익률 15%를 지키는 값은 1억 4,600만원입니다. 2차부터 4차까지는 모두 이 값 위이고, 5차(추정 1억 2,773만원)부터 아래로 내려옵니다.
10월 2일 1차 결과는 아직 확인하지 못했습니다.
이너매스플래티늄 1층 106호 · 경기도 화성시 석우동 31-3 이너매스플래티늄 1층 106호 (동탄구 삼성1로 156) · 물건번호 14
핵심 숫자
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 5억 3,200만원 | 2025-01-22 감정 · 근거는 인근 1층 상가 2023-12 거래 4억 9,000만원에 보정 |
| 최저가 (1차) | 5억 3,200만원 | 매각기일 2026-10-02 · 감정가의 100% · 결과 확인 전 |
| 2차 · 3차 · 4차 최저가 | 3억 7,240만원 · 2억 6,068만원 · 1억 8,248만원 | 2차 2026-11-06 · 4차 2027-01-19 (법원 예정) · 3차는 그 사이 기일 |
| 5차 최저가 | 약 1억 2,773만원 | 추정 · 4차까지 모두 유찰된다고 가정한 30% 인하 계산 |
| 살 만한 최대 가격 | 1억 4,600만원 | 월세 140만·공실 25%·임대 공백 4개월·수리비 500만원, 월세 수익률 15% 기준 |
| 시세대로 세를 놓을 때의 최대 가격 | 2억 960만원 | 월세 170만·보증금 2,500만·공실 12%·공백 2개월·수리비 300만원 가정 |
| 필요한 내 돈 | 5,085만원 | 1억 4,600만원 낙찰 시 · 대출 8,760만원(낙찰가 60%)·연 5.5% · 보증금 2,000만원 수령 반영 |
| 1년 뒤 되팔기 (세후) | +4,583만원 | 가정 · 12개월 보유 수익률 90.1% · 되팔 값 2억 4,000만원(월 140만원 ÷ 연 7%) · 11개월이면 +3,558만원 |
| 세입자를 못 구하면 (세후) | +461만원 | 가정 · 동네 낙찰 중앙단가로 되팔 때(1억 8,477만원), 이때 내 돈 7,085만원 |
| 떠안을 권리 | 0원 | 조사된 임차내역 없음 · 말소기준 이후 권리는 모두 소멸 |
권리 요약
- 말소기준권리는 2023년 12월 6일 은행 근저당권(3억 9,000만원)이고, 현 소유자가 이 호실을 산 날 잡힌 대출입니다.
- 2024년 4월 30일 개인 근저당권(6,000만원)과 매매예약 가등기, 이후 세무서·화성시 압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 낙찰로 지워집니다.
- 매각물건명세서(2026.8.28 작성)에는 조사된 임차내역이 없고, 현황조사에서 집행관이 현재는 공실이라고 적었습니다.
- 같은 사건에 여러 호실이 나왔고 이 물건은 물건번호 14번입니다. 수원지방법원 경매15계 임의경매입니다.
- 오래 비어 있던 상가는 공용 관리비가 쌓였을 수 있습니다. 현장 방문에서 관리사무소는 체납 여부를 알려 주지 않아 아직 확인하지 못했습니다.
살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다
이 상가의 핵심은 세입자를 구하는 일이어서 월세 수익률로 값을 정했습니다. 월 140만원(시세 월 174만원보다 낮게)에 공실 25%와 임대 공백 4개월까지 넣어도 수익률 15%가 남는 값이 1억 4,600만원입니다. 감정가 근거 사례가 경매에서 거래가의 66%에 팔린 점이 이 판단의 출발점입니다.
비교한 사례
| 사례 | 시기 | 가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 펠리스타 1층 상가 (2023타경12554, 감정 근거 사례) | 2024-11 | 3억 2,530만원 | 경매 낙찰 · 감정가의 63% · 입찰 8명 · 1년 전 거래가 4억 9,000만원의 66% |
| 석진블루체 1층 (2025타경1045) | 2026-09 | 1억 2,100만원 | 낙찰 · 감정가의 18% |
| 석우동 41-1 1층 (2024타경65906) | 2026-07~2026-08 | 5,650만~3억 3,181만원 | 같은 사건 3건 낙찰 · 감정가의 18~31% |
| 삼성디오네 1층 (2024타경11060) | 2025-11 | 1억 5,000만원 | 낙찰 · 감정가의 51% |
| 석우동 1층 낙찰 5건 (최근 1년) | 2026-10 조회 | ㎡당 중앙 342.8만원 | 53.9㎡로 옮기면 약 1억 8,477만원 |
| 석우동 1층 월세 매물 14건 | 2026-10 | ㎡당 월 32,216원 중앙 | 53.9㎡면 월 약 174만원 · 같은 건물 1층 편의점 자리는 보증금 5,000만·월 220만원(권리금 협의) |
위치 · 걸어서 얼마나 걸리나
| 장소 | 도보 |
|---|---|
| 디지털스테이션빌딩 | 도보 1분 (0.1km) |
| 성민빌딩 | 도보 2분 (0.2km) |
| 삼성전자 화성캠퍼스 정문 | 도보 6분 (0.4km) |
| 동학산공원 | 도보 4분 (0.3km) |
| 스타필드마켓 동탄점 | 도보 11분 (0.7km) |
| 한림대학교 동탄성심병원 | 건물 앞 큰길 건너 |
| 지하철역 | 도보 10분 안에는 없음 |
이 물건의 이력
- 2013-05건물 사용승인 (지하 4층·지상 9층, 주차 153대)
- 2023-12-06현 소유자가 5억 3,250만원에 취득, 같은 날 은행 근저당권 설정 (말소기준)
- 2024-04-30개인 근저당권·가등기 설정
- 2024-11-25감정 근거 사례(인근 1층 상가)가 경매로 3억 2,530만원에 낙찰
- 2025-01-07경매개시결정
- 2025-01-22감정평가 5억 3,200만원
- 2026-08-28매각물건명세서 작성 (조사된 임차내역 없음)
- 2026-10-021차 매각기일 · 최저가 5억 3,200만원 (지난 기일이며 결과 확인 전) · 같은 날 분석 공개(41호)와 현장 임장(Footprint 6화)
- 2026-11-062차 예정 · 3억 7,240만원
- 2027-01-193차를 거쳐 4차 예정 · 4차 최저가 1억 8,248만원 (3차 최저가 2억 6,068만원) · 5차는 추정 1억 2,773만원
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자주 묻는 질문
감정가가 5억이 넘는데 1억대가 맞는 건가요?
감정가는 2023년 거래를 기준으로 잡혔고, 지금 석우동 1층 상가는 감정가의 18~51%에 낙찰되고 있습니다. 감정가 근거 사례조차 경매에서는 거래가의 66%에 팔려 1억대 계산이 나왔습니다.
2차 3억 7,240만원이면 들어가도 되나요?
월세 170만원을 받아도 맞지 않는 값이라 보내는 편이 좋습니다. 3차 2억 6,068만원도 기준보다 1억 1,468만원 높고, 4차 1억 8,248만원은 월세 수익률이 10%에 못 미칩니다.
현장에서 보니 실제로 비어 있나요?
10월 2일 방문에서 유리 너머로 본 106호는 영업 중인 가게로 보이지 않고 비어 있는 것 같았습니다. 안은 볼 수 없었고, 같은 건물 1층에 임대문의가 붙은 빈 가게도 더 보였습니다.
상가도 대출이 나오나요?
상가는 비주택 대출이라 주택 대출 규제와 별개입니다. 계산에서는 낙찰가의 60%를 가정했지만 실제 한도는 은행마다 달라 입찰 전에 상담이 필요합니다.
밀린 관리비는 얼마나 되나요?
아직 알 수 없습니다. 현장 방문 때 관리사무소가 체납 여부를 알려 주지 않았고, 관리사무소 운영 시간도 평일 낮에 한정돼 있어 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
원문 글 1편
확인 과정을 그대로 보시려면 아래 블로그 글을 읽어 보세요.
출처
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