[경매 2025타경54397] 세가프라자 1층 101·124호
124호는 살 만한 최대 가격 2,780만 vs 실낙찰 2,240만, 여유가 있었던 사건
이 사건은 같은 건물 1층 101호와 124호가 같은 날 나온 상가 경매예요. 분석 글에서 124호는 2,780만원까지면 사볼 만하다고 정리했고, 실제 낙찰가는 2,240만원이었습니다.
낙찰가가 우리 계산값보다 540만원(약 19%) 낮았어요. 임차인이 없고 인수할 보증금도 0원이라, 가격만 맞으면 볼 만하다던 판단이 맞았던 쪽입니다.
근거가 된 건 같은 사건 123호의 실제 낙찰 단가예요. 123호는 6월 16일 3,890만 1,000원에 팔려 1㎡당 83만 1,751원이었고, 124호 면적에 옮기면 약 3,516만원이 됩니다.
124호 실낙찰 2,240만원은 그 환산값의 64% 수준이에요. 같은 감정가로 평가된 옆 호실이 1㎡당 약 1.6배 값에 팔렸으니, 124호는 최저가에서 크게 오르지 않은 편으로 볼 수 있습니다.
101호는 살 만한 최대 가격이 5,050만원인데 9월 2일 최저가가 7,082만 5,000원이라 패스 의견이었어요. 101호의 9월 2일 결과는 확인하지 못해 이 페이지에서는 뺐습니다.
세가프라자 1층 101·124호 · 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 (도로명 동탄하나1길 47-7)
핵심 숫자
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 124호 감정가 | 1억 4,600만원 | 전용 42.27㎡ |
| 124호 최저가 (2026-09-02) | 1,717만 7,000원 | 감정가의 11.8% · 6번 유찰 |
| 살 만한 최대 가격 (분석 당시) | 2,780만원 | 124호 기준 · 쁘띠린 경매분석기 |
| 124호 실제 낙찰가 | 2,240만원 | 최저가의 130.4% · 감정가의 15.3% · 낙찰일은 매각기일 9월 2일 기준 |
| 우리 계산값과의 차이 | 낙찰가가 540만원 낮음 | 살 만한 최대 가격 대비 약 19% 여유 |
| 123호 낙찰 (같은 사건 기준점) | 3,890만 1,000원 | 2026-06-16 · 1㎡당 83만 1,751원 · 감정가의 24.0% |
| 123호 단가로 환산한 124호 값 | 약 3,516만원 | 추정 · 83.1751만원 × 42.27㎡ |
| 101호 살 만한 최대 가격 | 5,050만원 | 9월 2일 최저가 7,082만 5,000원이라 패스 의견 · 낙찰 결과는 미확인 |
권리 요약
- 매각물건명세서상 임차인은 「조사된 임차내역 없음」이고, 현황조사서에도 임대차관계 0명이라 인수할 보증금이 0원이에요.
- 최선순위 설정은 2023.10.24 근저당권이고 소멸되지 않는 권리는 해당 없음으로 적혀 있습니다.
- 공실이라 명도(점유자 내보내기) 절차가 필요 없지만, 공용부분 미납관리비는 낙찰자가 승계하니 금액 확인이 필요해요.
- 분석 당시 확인 사항: 101호는 감정평가서에 후면 출입구 일부가 벽체로 구분된다고 적혀 있고, 이 지구는 특정용도제한지구라 업종 확인이 필요합니다.
살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다
감정평가사는 123호를 1㎡당 346만원, 124호를 345만원으로 거의 같게 봤어요. 그런데 123호는 1㎡당 83만원대에 팔렸으니, 124호도 그 단가를 기준선으로 삼는 게 가장 현실적이었습니다. 살 만한 최대 가격 2,780만원은 경매분석기 값이고, 임대료와 123호 단가로 되팔 때를 함께 넣어 점검했어요. 월세를 0원으로 두고 123호 단가에 되파는 경우에도 124호는 최저가에 샀을 때 총투입 2,047만원에서 회수 3,516만원으로 남는 구조였으며, 이는 가정일 뿐 되팔린다는 보장은 아닙니다.
비교한 사례
| 사례 | 시기 | 가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 같은 사건 123호 낙찰 (전용 46.77㎡) | 2026-06 | 3,890만 1,000원 | 1㎡당 83만 1,751원 |
| 124호 실낙찰 (전용 42.27㎡) | 2026-09 | 2,240만원 | 1㎡당 약 53만원 · 최저가의 130.4% |
| 능동 1층 상가 월세 매물 13건 전용평당 중앙값 | 2026-08 | 6만 3,565원 | 124호 분석에는 보수적으로 평당 5만 834원 적용 |
위치 · 걸어서 얼마나 걸리나
| 장소 | 도보 |
|---|---|
| 능동초등학교 | 도보 656m |
| 능동마을입구 버스정류장 | 81m · 13개 노선 |
| 동탄역 (SRT·GTX-A) | 4.1km · 도보권 아님 |
| 능동역 (가칭, 동탄인덕원선) | 약 1.5km · 2029년 완공 목표로 공사 중 |
이 물건의 이력
- 2026-06-16같은 사건 123호가 3,890만 1,000원에 낙찰 (이 사건의 기준 단가)
- 2026-08-30분석 공개 (12호) · 124호 2,780만원 · 101호 5,050만원
- 2026-09-02매각기일 · 124호 2,240만원 낙찰 · 101호 최저가 7,082만 5,000원
- 2026-10-13101호 4회차 예정, 최저가 4,957만 8,000원 (분석 시점 일정, 현재 상태 미확인)
자주 묻는 질문
124호는 분석 값과 실제 낙찰가가 얼마나 달랐나요?
분석에서 살 만한 최대 가격은 2,780만원, 실제 낙찰가는 2,240만원이었어요. 낙찰가가 540만원 낮아서 기준선 안에서 거래가 끝난 사례입니다.
공실 상가인데 낙찰가가 최저가보다 한참 위였던 이유는 뭘까요?
최저가가 1㎡당 약 40만원으로 123호 낙찰 단가의 절반 수준이라 수요가 붙었을 것으로 추정해요. 입찰 인원은 이 페이지에서 확인하지 못했습니다.
123호 단가로 환산한 값보다 낮게 낙찰됐으면 싸게 산 건가요?
환산값은 이미 팔린 옆 호실의 단가를 옮긴 참고치일 뿐이에요. 공실 상가는 임대가 맞춰지기 전까지 관리비와 임대 준비 비용이 계속 나가니, 되팔거나 임대하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.
101호는 어떻게 됐나요?
101호의 9월 2일 결과는 확인하지 못해 뺐어요. 분석 때는 5,050만원을 넘기면 보내주시라는 의견이었고, 최저가가 그보다 한참 높아 9월 2일에는 패스를 권했습니다.
원문 글 1편
확인 과정을 그대로 보시려면 아래 블로그 글을 읽어 보세요.
출처
이 페이지는 정보 제공용이며 입찰 판단과 책임은 본인에게 있습니다.