[경매 2025타경56278] 서해더블루 511호

두 번 유찰 뒤 감정가로 되돌아간 511호, 1억 1,200만원까지면 사볼 만하고 10/19는 보내기

서해더블루 511호 · 경기도 화성시 반송동 93-8 서해더블루 5층 511호 (동탄구 메타폴리스로 47-7)

핵심 숫자

권리 요약

• 원래 세입자는 2021년 3월 22일 전입했고, 집주인이 1억 5,000만원에 이 호실을 산 날과 같습니다. 보증금은 1억 6,000만원에서 2022년 1억 6,500만원으로 올라 집값보다 컸습니다.
• 말소기준권리는 2024년 3월 29일 화성시 압류입니다. 세입자 전입이 이보다 앞서 원래라면 보증금 전액이 인수 대상입니다.
• 임차권등기는 2024년 3월 28일에 이뤄졌고, 보증금을 대신 돌려준 HUG가 2025년 6월 강제경매를 신청했습니다.
• HUG는 2026년 9월 15일 우선변제만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 못 받아도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 인수 보증금은 0원입니다.
• 현황조사 때 문이 잠겨 있었고 전입세대는 세대주 없음으로 나옵니다. 토지별도등기가 있으나 부담이 되는 권리는 없다고 옥션원이 풀이했으니, 입찰 전 매각물건명세서로 다시 확인하세요.

살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다

되팔 값은 같은 타입(131D) 매매 호가 1억 5,400만원의 90%인 1억 3,860만원으로 잡았습니다. 취득세·비용·양도세를 빼고 세후 수익률 20%가 남도록 거꾸로 계산하면 1억 1,200만원이 나옵니다. 같은 층 다른 호실 낙찰을 면적으로 옮긴 값(약 1억 862만원)과 338만원 차이라 비슷한 수준입니다.

비교한 사례

위치 · 걸어서 얼마나 걸리나

이 물건의 이력

1. 2009-06건물 사용승인 (지하 5층·지상 19층, 같은 타입은 단지에 4세대)
2. 2021-03-22현 소유자가 1억 5,000만원에 취득, 같은 날 원래 세입자 전입
3. 2024-03-28원래 세입자 임차권등기
4. 2024-03-29화성시 압류 (말소기준)
5. 2025-06-02HUG 강제경매개시결정
6. 2025~2026감정평가 1억 7,100만원 · 1차 감정가 유찰
7. 2026-09-082차 1억 1,970만원 유찰
8. 2026-09-15HUG 대항력 포기·임차권등기 말소동의 확약서 제출 (2차 유찰 1주 뒤)
9. 2026-10-01분석 공개 (40호) · 10월 19일 기일이 변경돼 같은 날 감정가로 새 매각
10. 2026-10-19새 매각기일 · 최저가 1억 7,100만원 (아직 지나지 않음)
11. 2026-10-26매각결정기일 (10월 19일 매각이 있을 때 예정)

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자주 묻는 질문

두 번 유찰됐는데 왜 값이 다시 감정가로 올라갔나요?

확약서가 늦게 나와 매각 조건이 바뀌었기 때문입니다. 이런 경우 법원은 새 조건으로 처음부터 다시 팔아서, 8,379만원 예정이던 기일이 변경되고 감정가로 새로 잡혔습니다.

10월 19일 1억 7,100만원에 들어가도 되나요?

호가(1억 5,400만원)보다 비싸 세후로 -3,887만원이 나오는 계산이라 보내는 편이 좋습니다. 확약 물건이어도 비싸게 사면 남는 것이 없습니다.

2차 1억 1,970만원이면 괜찮은가요?

살 만한 최대 가격보다 770만원 높고, 세후 +1,285만원(14.0%)으로 목표 20%에 못 미칩니다. 같은 건물의 확약 물건에 6명이 몰린 사례가 있어 2차에서 팔릴 수도 있습니다.

되팔 때 가격이 더 낮으면 어떻게 되나요?

호가 매물이 1건뿐이고 옆 크기 타입은 올해 6월 1억 2,000만원에 거래됐습니다. 이 값을 되팔 값으로 잡으면 남는 돈은 크게 줄어듭니다.

대출은 얼마나 나오나요?

소액임차인 몫 4,800만원을 빼면 계산상 1,920만원 남짓입니다. 잔금 대부분을 현금으로 준비해야 하며 실제 한도는 은행 상담이 필요합니다.

원문 글 1편

확인 과정을 그대로 보시려면 아래 블로그 글을 읽어 보세요.

출처

• 법원경매정보 사건 검색
• 옥션원 경매 정보
• 네이버 부동산

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