[경매 2025타경57117] 마크폴리스 320호
살 만한 최대 가격 6,666만 vs 실낙찰 6,721만, 기준을 55만원 넘겨 보내드린 물건
2026년 9월 11일 매각기일에 이 호실은 6,721만 1,111원에 낙찰됐어요. 우리가 계산한 살 만한 최대 가격 6,666만원보다 55만원(약 0.8%) 높은 값입니다.
낙찰자의 1년 뒤 세후 수익률을 계산하면 19.33%로, 우리 기준 20%에 0.67%p 모자랐어요. 낙찰자가 비싸게 산 것이 아니라 우리 기준이 조금 더 깐깐했다는 뜻입니다.
같은 건물 319호는 4개월 반 전에 6,711만 1,111원에 팔렸어요. 두 값의 차이가 10만원뿐이라, 시장이 이 호실 값을 6,700만원대로 정해 놓았다고 볼 수 있습니다.
입찰자는 1명뿐이었는데도 최저가보다 596만원을 더 썼어요. 최저가에 낙찰됐다면 수익률이 27.31%였으니, 경쟁을 대비해 값을 올려 쓴 것으로 추정됩니다.
이 사건은 HUG가 아닌 서울보증보험과 한국토지주택공사(LH) 조합이에요. 기관은 달라도 대항력 포기로 인수 0원이 되는 구조는 같았습니다.
마크폴리스 320호 · 경기도 화성시 영천동 679-7 마크폴리스오피스텔 3층 320호 (도로명 동탄순환대로27길 20)
핵심 숫자
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 2,500만원 | 전용 17.75㎡ · 지성감정평가 가격시점 2025-08-05 |
| 3회차 최저가 | 6,125만원 | 매각기일 2026-09-11 · 감정가의 49% |
| 살 만한 최대 가격 (분석 당시) | 6,666만원 | 세후 수익률 20% 기준 · 보유 12개월 · 분석기 v4.5 |
| 시장선 (같은 건물 낙찰 기준) | 6,716만원 | 319호·320호 낙찰가가 만나는 지점 · 분석 글 산출값 |
| 실제 낙찰가 | 6,721만 1,111원 | 감정가의 53.77% · 입찰 1명 |
| 우리 계산값과의 차이 | 낙찰가가 55만원 높음 | 살 만한 최대 가격 대비 약 0.8% 초과 |
| 낙찰자 1년 뒤 세후 수익 (12개월 초과) | 약 1,268만원 | 추정 · 수익률 19.33% · 내 돈 6,563만원 · 되팔 값 8,100만원 가정 |
| 최저가에 낙찰됐다면 수익률 | 27.31% | 추정 · 같은 가정 · 실제 낙찰은 최저가보다 596만원 높음 |
권리 요약
- 임차인은 한국토지주택공사(LH)이고 전입일(2021.06.23)이 말소기준등기(2023.11.16)보다 빨라 대항력이 있었어요. 보증금은 1억 2,000만원입니다.
- 그 보증금 채권을 넘겨받아 경매를 신청한 서울보증보험이 2025.09.27자로 대항력 포기서를 내, 매수인 인수 금액은 0원이에요.
- 말소기준등기는 2023.11.16 HUG 가압류(2억 8,000만원)이고, 같은 건물 316·319·320호의 소유자가 동일인으로 확인됩니다.
- 미납관리비는 매각물건명세서에 금액이 없어 계산에서 0원으로 넣었어요. 매각결정기일은 2026-09-18이며 이 페이지는 그 이후 결과를 확인하지 못했습니다.
살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다
같은 건물 전용 17.75㎡ 호실 중 인수 0원 조건으로 일반 입찰자가 받은 건 319호와 320호뿐이라 이 둘을 시장선으로 봤어요. 되팔 값은 최저 매매 호가 9,000만원의 90%인 8,100만원, 대출은 방공제 4,800만원 때문에 0원으로 계산했습니다. 목표 세후 수익률별로 보면 5% 7,877만원, 15% 7,101만원, 20% 6,666만원, 25% 6,285만원이었고, 우리는 20%를 기준으로 삼았어요. 영천동 오피스텔의 최근 3개월 매각가율 54.3%(6건)도 이번 낙찰의 53.77%와 비슷해 자기검증으로 썼습니다.
비교한 사례
| 사례 | 시기 | 가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 같은 건물 316호 | 2024-08 | 8,900만원 | 감정가의 71.2% · 입찰 1명 |
| 같은 건물 319호 | 2026-04 | 6,711만 1,111원 | 감정가의 53.7% · 입찰 3명 · 확약 있음 |
| 같은 건물 317호 | 2026-05 | 1억 500만원 | 인수 있는 물건 · 임차인 우선매수신고라 시장선에서 제외 |
| 현재 매매 최저 호가 | 2026-09 | 9,000만원 | 4층 급매 · 호가 |
이 물건의 이력
- 2021-06-23임차인(LH) 전입 · 보증금 1억 2,000만원
- 2023-11-16HUG 가압류 2억 8,000만원 (말소기준등기)
- 2025-07-28강제경매 개시
- 2025-09-27서울보증보험 대항력 포기서 → 인수 0원
- 2026-04-27같은 건물 319호 6,711만 1,111원에 낙찰 (입찰 3명)
- 2026-06-241차 매각기일 · 1억 2,500만원 유찰
- 2026-08-102차 매각기일 · 8,750만원 유찰
- 2026-09-113차 매각기일 · 6,721만 1,111원에 낙찰 (입찰 1명)
- 2026-09-12낙찰 사례 분석 공개 (27호)
- 2026-09-18매각결정기일 (결과 미확인)
자주 묻는 질문
우리 계산값과 실제 낙찰가는 얼마나 달랐나요?
살 만한 최대 가격은 6,666만원, 실제 낙찰가는 6,721만 1,111원으로 55만원 차이였어요. 수익률로는 낙찰가 기준 19.33%, 저희 기준 20%라서 기준을 0.67%p 넘긴 가격이었습니다.
입찰자가 1명뿐인데 왜 최저가보다 596만원이나 더 썼을까요?
같은 건물 319호에 3명이 붙었던 선례가 있어 경쟁을 대비한 것으로 추정해요. 실제 이유는 낙찰자만 알 수 있고, 이 페이지는 입찰 인원과 낙찰가만 확인한 값입니다.
서울보증보험과 LH 사례는 HUG 확약 사건과 무엇이 다른가요?
채권을 넘겨받은 기관이 다를 뿐 구조는 같아요. 보증기관이 보증금 채권을 양수해 경매를 신청하고, 대항력을 포기해 매수인 인수 금액이 0원이 됩니다.
같은 건물에 다른 호실이 나오면 기준은 어떻게 되나요?
이 평형은 6,666만원을 넘기면 보내주시라는 기준이에요. 3회차 최저가 6,125만원 근처에서 받을 수 있다면 수익률이 크게 올라가지만, 경쟁이 붙으면 그 값에 못 받을 수 있습니다.
원문 글 1편
확인 과정을 그대로 보시려면 아래 블로그 글을 읽어 보세요.
출처
이 페이지는 정보 제공용이며 입찰 판단과 책임은 본인에게 있습니다.