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[경매 2025타경58347] 리치안오피스텔 1410호

진행2026-09-28 기준

HUG 확약으로 인수 0원, 5,770만원 아래에서 사볼 만하고 1차·2차는 보내기

석우동 전용 24.9㎡ 원룸 오피스텔로, 감정가는 8,510만원이고 첫 매각기일은 9월 30일이었습니다.

원래 세입자 보증금 8,400만원은 HUG가 대신 갚았고, 첫 기일 23일 전에 대항력을 포기한다는 확약서를 냈습니다. 그래서 떠안을 돈은 0원입니다.

같은 건물 4층의 같은 타입 물건은 확약이 없어 보증금 9,200만원을 떠안아야 하고, 그래서 여섯 번 유찰돼 12%까지 내려갔습니다. 확약 한 장이 가격을 가른 셈입니다.

세후 수익률 20%를 지키는 값은 5,770만원이고, 3차(12월 7일) 4,170만원부터 이 아래로 내려옵니다. 9월 30일 1차 결과는 아직 확인하지 못했습니다.

리치안오피스텔 1410호 · 경기도 화성시 석우동 32-3 리치안오피스텔 14층 1410호 (동탄구 삼성전자로 16)

핵심 숫자

항목	값	비고
감정가	8,510만원	같은 타입 최근 실거래(7,500만~7,800만원)보다 700만원 넘게 높음
최저가 (1차)	8,510만원	매각기일 2026-09-30 · 감정가의 100% · 결과 확인 전
2차 · 3차 최저가	5,957만원 · 4,170만원	2차 2026-11-04 · 3차 2026-12-07 (4,169만 9,000원)
살 만한 최대 가격	5,770만원	세후 수익률 20% 기준 · 되팔 값 7,020만원(급매 호가 7,800만원의 90%)
필요한 내 돈	5,564만원	대출 0원(방공제 4,800만원을 빼면 한도가 없음) · 월세 보증금 500만원 수령 반영
1년 뒤 되팔기 (세후)	+1,116만원	가정 · 12개월 보유 수익률 20.1% · 11개월이면 +988만원
월세 수익률 (표면)	연 11.4%	보증금 500만·월 50만원 가정 · 내 돈 대비 약 10.8% · 공실·관리비·보유세 제외
떠안을 보증금	0원	원래는 8,400만원이 인수 대상이었으나 HUG 확약으로 제외
같은 건물 4층 같은 타입 최저가	1,058만 8,000원	2026-10-12 기일 · 6회 유찰 · 확약 없음, 보증금 9,200만원 인수 위험

권리 요약

원래 세입자는 2020년 12월에 전입했고, 보증금이 2022년에 8,000만원에서 8,400만원으로 올랐습니다. 이 세입자가 2024년 12월 임차권등기를 했고, 보증금을 대신 돌려준 HUG가 경매를 신청한 구조입니다.
말소기준권리는 2025년 4월 4일 세무서 압류입니다. 세입자 전입이 4년 넘게 앞서 있어 원래라면 8,400만원이 통째로 인수 대상입니다.
HUG가 2026년 9월 7일 우선변제만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 냈고, 매각물건명세서 비고에 적혔습니다. 그래서 인수 보증금은 0원입니다.
전입세대 열람상 세대주 없음으로 나와 다른 전입 세대가 끼어 있지 않습니다. 현황조사 때는 문이 잠겨 있었습니다.
기일 직전에 명세서가 바뀌지 않았는지는 입찰 전에 한 번 더 확인해야 합니다.

살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다

되팔 값은 같은 타입 급매 최저 호가 7,800만원의 90%인 7,020만원으로 잡았습니다. 취득세와 비용, 양도세(개인 12개월 보유 40%)를 빼고 세후 수익률 20%가 남도록 거꾸로 계산해 5,770만원이 나왔습니다. 가격대가 낮아 방공제 4,800만원을 빼면 대출 한도가 없어 전액 현금으로 계산했습니다.

비교한 사례

사례	시기	가격	비고
같은 타입 매매 실거래 5건	2025-11~2026-06	7,500만~7,800만원	2026-06 14층 7,800만원이 가장 최근
같은 타입 매매 호가 11건	2026-09	7,800만~8,300만원	최저 호가 3층 7,800만원 · 세 안고 매매 다수
같은 타입 전세 실거래	2026-02~2026-09	7,200만~8,000만원	전세 매물은 0건 · 월세는 보증금 500만·월 47만~55만원
석우동 오피스텔 최근 1년 낙찰 19건	최근 1년 (옥션원 2026-09 조회)	감정가의 평균 75.7%	입찰자 평균 1.84명 · 이 비율을 옮기면 약 6,445만원
같은 건물 4층 같은 타입 (2024타경92083)	2026-10-12 기일	최저 1,058만 8,000원	6회 유찰 · 보증금 9,200만원 인수 위험이라 입찰이 없었음

위치 · 걸어서 얼마나 걸리나

장소	도보
동학산공원	도보 약 2분 (직선 약 175m)
삼성전자 화성캠퍼스 정문	직선 약 350m
디지털스테이션빌딩	직선 약 130m
스타필드마켓 동탄점	직선 약 510m
예원초등학교	직선 약 900m

이 물건의 이력

2011-11건물 사용승인 (15층 1개 동, 210세대)
2020-12현 소유자가 7,200만원에 취득(등기부), 원래 세입자는 12월 4일 전입
2024-12원래 세입자 임차권등기
2025-04-04세무서 압류 (말소기준)
2025-10-20경매개시결정
2026-09-07HUG 대항력 포기 확약서 제출 (첫 기일 23일 전)
2026-09-28분석 공개 (38호) · 살 만한 최대 가격 5,770만원
2026-09-29현장 임장 (Footprint 3화) · 1410호 우편함 칸은 비어 보였으나 점유 여부와 관리비는 확인 못함, 건물 관리 상태는 양호
2026-09-301차 매각기일 · 최저가 8,510만원 · 지난 기일이며 결과 확인 전
2026-11-042차 예정 · 5,957만원 (1차가 유찰됐을 때)
2026-12-073차 예정 · 4,170만원 (살 만한 최대 가격 아래)