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[경매 2025타경59681] 동탄동일하이빌 601호

보류2026-09-27 기준

HUG 확약이 있어도 후발 전입 세대가 변수, 1억 3,580만원까지·확인 전엔 보류

반송동 전용 50㎡ 투룸 오피스텔로, 10월 7일 첫 매각기일 최저가가 감정가 그대로 2억 1,200만원입니다.

원래 세입자의 보증금 2억 1,400만원은 HUG가 대신 갚고 대항력을 포기하겠다는 확약서를 냈습니다. 그래서 이 몫의 인수 금액은 0원입니다.

문제는 경매개시 29일 전에 전입한 다른 세대입니다. 보증금이 얼마인지, 진짜 세입자인지 법원도 확인하지 못했습니다.

이 세대에 내줄 돈이 0원이라는 전제에서 살 만한 최대 가격은 1억 3,580만원입니다. 전제가 깨질 수 있어 판정은 보류입니다.

동탄동일하이빌 601호 · 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 6층 601호 (동탄중심상가1길 18)

핵심 숫자

항목	값	비고
감정가	2억 1,200만원	2026-01-13 감정 · 근거는 같은 건물 거래(2025-02, 2억 1,500만원)에 시점 보정
최저가 (1차)	2억 1,200만원	매각기일 2026-10-07 · 감정가의 100%
2차 · 3차 최저가	1억 4,840만원 · 1억 388만원	2차 2026-11-10 · 3차 2026-12-11
살 만한 최대 가격	1억 3,580만원	후발 전입 세대 인수 0원일 때 · 세후 수익률 20% 기준 · 3차부터 이 값 아래
후발 세대 보증금이 2,000만원이라면	1억 1,110만원	가정 · 이 경우 대출도 0원으로 계산
필요한 내 돈	8,925만원	대출 3,348만원(낙찰가 60%에서 방공제 4,800만원 차감)·연 5.5% 가정
1년 뒤 되팔기 (세후)	+1,790만원	가정 · 12개월 보유 수익률 20.1% · 되팔 값 1억 6,200만원(급매 호가 1억 8,000만원의 90%) · 11개월이면 +1,531만원
월세 수익률 (표면)	연 9.3%	보증금 2,000만·월 90만원 가정 · 대출이자 반영 내 돈 대비 약 10.0% · 공실·관리비 제외
떠안을 보증금	원래 세입자 몫 0원 · 후발 세대 몫 미상	후발 세대 보증금·계약기간 모두 서류에 비어 있음

권리 요약

말소기준권리는 2025년 12월 30일 강제경매개시결정입니다. 이보다 먼저 전입한 세입자는 원칙적으로 대항력이 있습니다.
원래 세입자는 2020년 11월 전입해 보증금 2억 1,400만원이 됐고, 2023년 11월 임차권등기를 했습니다. HUG가 이 보증금을 대신 갚고 경매를 신청했습니다.
HUG는 2026년 6월 1일 우선변제만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 냈고, 매각물건명세서(2026.9.18 작성)에 그대로 적혔습니다.
2025년 12월 1일 전입한 다른 세대는 보증금·확정일자·배당요구가 없고 현황조사에도 만나지 못해 임차인으로 일단 올라와 있습니다. 진짜 세입자라면 보증금 전액을 낙찰자가 안을 수 있습니다.
임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 세입자는 소액 최우선변제도 받지 못합니다(주택임대차보호법 3조의3 6항).

살 만한 최대 가격은 이렇게 계산했습니다

되팔 값은 같은 평형 급매 최저 호가 1억 8,000만원에 90%를 곱한 1억 6,200만원으로 잡았습니다. 여기서 세금·비용과 대출이자를 빼고 세후 수익률 20%가 남도록 거꾸로 계산한 값이 1억 3,580만원입니다. 대출은 낙찰가의 60%에서 소액임차인 몫(방공제) 4,800만원을 뺀 만큼만 나온다고 봤습니다.

비교한 사례

사례	시기	가격	비고
같은 건물 다른 호실 (2024타경70168, 전용 35.38㎡)	2025-04	1억 777만원	HUG 확약 물건 낙찰 · 감정가의 71% · 입찰 1명 · 면적 환산 약 1억 5,230만원
같은 건물 100B 타입 24층	2025-11	1억 8,000만원	매매 실거래
같은 평형 100A 15층	2026-03	2억 1,000만원	매매 실거래
같은 평형 99C 25층	2026-06	1억 9,950만원	매매 실거래
같은 평형 월세 계약	2026-03~2026-07	보증금 2,000만~4,000만·월 90만~105만원	전세 실거래는 1억 7,000만~1억 9,640만원이라 매매가와 거의 붙어 있음

위치 · 걸어서 얼마나 걸리나

장소	도보
선큰공원	도보 7분 (0.4km)
솔빛초등학교	도보 8분 (0.5km)
거산프라자	직선 약 70m
메타폴리스	직선 약 650m
지하철역	도보 15분 안에는 없음

이 물건의 이력

2010-09건물 사용승인 (26층 1개 동, 271세대)
2014-12같은 호실이 경매로 1억 4,600만원에 매각된 이력
2020-11현 소유자가 1억 7,000만원에 취득, 같은 달 원래 세입자 전입(보증금 1억 8,500만원에서 이후 2억 1,400만원으로 인상)
2023-11-27원래 세입자 임차권등기
2025-12-01후발 전입 세대 전입 (경매개시 29일 전)
2025-12-30강제경매개시결정 (말소기준)
2026-01-07집행관 현황조사 · 문이 잠겨 점유 확인 못함
2026-06-01HUG 대항력 포기 확약서 제출
2026-09-27분석 공개 (37호) · 판정 보류
2026-09-29현장 임장 (Footprint 4화) · 호실 안과 후발 세대 거주 여부는 확인 못함, 건물 앞 주차 여건은 확인
2026-10-071차 매각기일 · 최저가 2억 1,200만원 (아직 지나지 않음)
2026-11-102차 예정 · 1억 4,840만원
2026-12-113차 예정 · 1억 388만원